Окремі аспекти державної реєстрації права власності на об’єкти нерухомого майна

Опубліковано у Архів новин

        Оформлення права власності на самочинне будівництво

Протягом останніх років часто виникають ситуації, коли громадяни без відповідної проектної документації, дозволів компетентних органів здійснюють будівництво або реконструкцію житлових будинків чи інших об'єктів нерухомого майна.

Це трапляється, як через незнання громадянами норм закону про необхідність отримання спеціальних дозволів, так і з метою економії часу, витрат та зусиль для оформлення відповідної документації. Проте, після закінчення всіх будівельних робіт, виникає необхідність оформити документи для реєстрації права власності на новозбудоване нерухоме майно, так як право власності на нерухоме майно виникає з моменту державної реєстрації.
Що ж необхідно зробити забудовнику, щоб стати власником самочинно побудованого ним нерухомого майна?

За загальними цивільно-правовими нормами, право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації. Однак, особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.
З самого початку слід з'ясувати, які ж дії забудовника потрапляють під визначення «самочинне будівництво».

Стаття 376 Цивільного Кодексу України визначає поняття самочинного будівництва - житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Отже, ознаками самочинного будівництва є:

- відсутність належно оформленого документа, що посвідчує право власності чи інше речове право забудовника на забудовану земельну ділянку. При чому, будівництвом об'єкта нерухомості на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, вважається спорудження таких об'єктів на земельній ділянці, що не віднесена до земель житлової й громадської забудови, зокрема, наданій для ведення городництва, сінокосіння, випасання худоби тощо, цільове призначення або вид використання якої не змінено в установленому законом порядку.

- відсутність належно затвердженого проекту та/або дозвільного документу, що дає право виконувати підготовчі та будівельні роботи саме того об'єкту і на тій земельній ділянці, яка передана з цією метою певній особі. Самочинним також вважається будівництво хоча і на підставі проекту, але за наявності істотних порушень зазначених норм та правил як у самому проекті, так і при будівництві, за наявності рішень спеціально уповноважених органів про усунення порушень.
      На сьогоднішній день, законодавець встановлює два можливі способи узаконення самочинного будівництва.

     У відповідності до п. 3 ст. 376 Цивільного Кодексу України, право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно. Тому, першочергово, необхідною умовою для визнання права власності у судовому порядку є належне оформлення земельної ділянки під уже збудований об'єкт нерухомого майна.

У разі позитивного вирішення справи, документом, що буде посвідчувати право власності на об'єкт нерухомого майна є рішення суду, яке, згідно п. 5 ст. 19 ЗУ “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень ” є підставою для державної реєстрації. Однак, слід звернути увагу на те, що п.10 Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України №461 від 13.04.2011 року передбачено, у разі коли на самочинно збудоване нерухоме майно визнано право власності за рішенням суду, воно приймається в експлуатацію згідно з цим Порядком. Тому, у такому випадку, для державної реєстрації права власності окрім рішення суду, яким визнано право власності на самочинно збудований об'єкт нерухомого майна, необхідно подати документ, що посвідчує готовність об'єкта до експлуатації - декларація про готовність об'єкта до експлуатації або сертифікат (в залежності від категорії об'єкта нерухомого майна), виданий державною архітектурно-будівельною інспекцією та її територіальними органами.

Інший шлях, узаконення самочинного будівництва регулюється Порядком прийняття в експлуатацію індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків, господарських (присадибних) будівель і споруд, прибудов до них, громадських будинків I та II категорій складності, які збудовані без дозволу на виконання будівельних робіт, і проведення технічного обстеження їх будівельних конструкцій та інженерних мереж, затвердженого наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово — комунального господарства 24.06.2011 N 91, в редакції зі змінами згідно наказу Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 13.06.2012 N 304 та згідно Прикінцевих положень ЗУ “Про регулювання містобудівної діяльності” передбачено, що Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю до 31 грудня 2013 року безоплатно протягом 10 робочих днів з дня подання заяви власниками (користувачами) земельних ділянок, на яких розміщені об’єкти будівництва, збудовані без дозволу на виконання будівельних робіт, за результатами технічного обстеження будівельних конструкцій та інженерних мереж приймають в експлуатацію:

- індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки,господарські (присадибні) будівлі і споруди, прибудови до них, збудовані у період з 5 серпня 1992 року до 12 березня 2011 року;

- збудовані до 12 березня 2011 року: громадські будинки I і II категорій складності; будівлі і споруди сільськогосподарського призначення I і II категорій складності.

У такому випадку державна реєстрація права власності на узаконений об'єкт самочинного будівництва буде проводитися згідно ст. 18 ЗУ “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень ”, з видачею свідоцтва про право власності. При цьому, відповідно до Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень державна реєстрація прав з видачею свідоцтва про право власності на нерухоме майно проводиться за наявності державної реєстрації речового права на земельну ділянку, на якій розташоване таке майно.

Отже, для державної реєстрації права власності на узаконений таким шляхом об'єкт самочинного будівництва підставою для звернення є документ, що посвідчує готовність об'єкта до експлуатації та документ, що посвідчує речове право на земельну ділянку. Відповідно до абзацу 5 пункту 49 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 17 жовтня 2013 року № 868, документом, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом індивідуального (садибного) житлового будинку, садового, дачного будинку, господарської (присадибної) будівлі та споруди, прибудови до них, побудованих до 5 серпня 1992 року, є технічний паспорт на об’єкт нерухомого майна.

Реєстраційна служба Баранівського районного управління юстиції

Державна реєстрація права власності на об’єкти нерухомого майна, який утворився в результаті поділу, виділу чи об’єднання об’єктів нерухомості

Правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб (частина перша статті 316 Цивільного кодексу України). Відповідно до статті 319 Цивільного кодексу України (далі - Кодекс) власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону. Фактично це означає, що власник нерухомого майна може розпоряджатися своїм майном керуючись власними переконаннями і власною волею не порушуючи при цьому інтереси інших осіб. Власник майна або уповноважена ним особа можуть поділити нерухоме майно або виділити з нього певну частину. Так само власник або співвласники декількох об’єктів нерухомого майна можуть об’єднати ці об’єкти нерухомого майна. Слід зазначити, що за фізичними властивостями Кодекс поділяє всі речі на подільні і неподільні. У разі поділу майна, що є у спільній сумісній власності, вважається, що частки співвласників у праві спільної сумісної власності є рівними, якщо інше не встановлено домовленістю між ними або законом. За рішенням суду частка співвласника може бути збільшена або зменшена з урахуванням обставин, які мають істотне значення. У разі поділу майна між співвласниками право спільної сумісної власності на нього припиняється (частини перша – третя статті 372 Кодексу).

При проведенні державної реєстрації права власності з видачею свідоцтва на об'єкт нерухомого майна, що утворився в результаті поділу об'єкта нерухомого майна або об’єднання об’єктів нерухомого, слід враховувати вимоги пункту 49 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою КМУ від 17.10.2013 № 868 (далі-Порядок), яким передбачено, що для проведення державної реєстрації права власності на новозбудований чи реконструйований об'єкт нерухомого майна заявник подає: документ, що підтверджує виникнення, перехід та припинення речових прав на земельну ділянку;  технічний паспорт на такий об'єкт; документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта; документ, що підтверджує присвоєння об’єкту нерухомого майна адреси; документ, що підтверджує виникнення, перехід та припинення речових прав на нерухоме майно.

Порядок та методику проведення технічної інвентаризації збудованих (реконструйованих) будинків, допоміжних будівель та споруд визначено Інструкцією про порядок проведення технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна, затвердженою наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України від 24 травня 2001 року № 127, зареєстрованою в Міністерстві юстиції України 10 липня 2001 року за № 582/5773, яка діє на всій території України для здійснення технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна всіх форм власності. Так, розділом 2 Інструкції передбачено, що до об'єктів, що підлягають технічній інвентаризації, належать:

Інструкцією щодо проведення поділу, виділу та розрахунку часток об'єктів нерухомого майна, затвердженою наказом Міністерства з питань житлово-комунального господарства України від 18 червня 2007 року № 55, зареєстрованою в Міністерстві юстиції України 6 липня 2007 року за № 774/14041, (далі - Інструкція) визначено порядок проведення робіт з поділу, виділу та розрахунку часток житлових будинків, будівель, споруд, іншого нерухомого майна, крім земельних ділянок. Згідно з Інструкцією не підлягають поділу об'єкти нерухомого майна, до складу яких входять самочинно збудовані (реконструйовані, переплановані) об'єкти нерухомого майна. Питання щодо поділу об'єктів нерухомого майна може розглядатись лише після визнання права власності на них відповідно до закону (пункт 2.3. Інструкції). Відповідно до пункту 3.11 Інструкції за наявності самочинно збудованих (реконструйованих, перепланованих) об'єктів нерухомого майна документи щодо виділу готуються тільки після визнання права власності на них відповідно до закону.

Пункт 2.2 Інструкції передбачає, що поділ на самостійні об'єкти нерухомого майна провадиться відповідно до законодавства з наданням кожному об'єкту поштової адреси. Чинне законодавство також передбачає можливість проведення виділу об’єкта нерухомого майна із складу об'єкта нерухомого майна, що складається з двох або більше об'єктів без проведення їх реконструкції, перепланування чи капітального ремонту.

Відповідно до статті 21 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» для кожного з новостворених об’єктів нерухомого майна відкривається новий розділ Державного реєстру прав і нова реєстраційна справа, кожному з таких об’єктів присвоюється  новий реєстраційний номер.

    

 

 

 

 

Друк